关注：局外·太格茂停摆十余天恢复正常，售后返租模式再遭质疑！

春暖花开之际，正是商业消费复苏上扬之时。在经历三年特殊时期之后，市场环境趋于稳定。春节后，郑州龙子湖区域高校学生陆续返校，开启正常的校园生活模式。区域内烟火气重燃，商业氛围渐浓，客流量放量上升。

本是商户恢复元气，弥补疫情损失的大好时机，位于龙之湖区域的局外•太格茂却因商业管理公司拖欠小业主租金，致使2-6楼商户暂停营业十余天，致使商户再一次陷入人为的困境之中。

(相关资料图)

虽在相关部门的干预下，已于4月1日恢复营业，但欠租一事并未解决。这样一场商业管理公司、商户、小业主之间的零和游戏是否还会上演？小业主的权益如何兑现？商户的合法经营权如何保护？业界和广大消费者又一次对售后返租的销售模式，发出了灵魂拷问。

太格茂拖欠4000万租金，商场停摆十天后恢复正常

近日，位于郑东新区龙子湖区域的太格茂商场因拖欠380多户业主4000多万元的托管费用而备受关注。部分业主一气之下在托管协议到期之前对商场进行“封堵”，时间长达十天之久。大河报·豫视频对此事进行报道后，引起了社会各界的广泛关注。

拍摄于3月31日上午

“当初开发商宣传得很好，说购房投资很划算，售后返租，收益也高。结果却不是这样，而且返还的租金还拖欠。”市民A先生说，当初买商铺，一半付现金，另一半是商业贷款，每个月都要还几千块钱的月供。

市民A先生向记者出示了《商品房买卖合同》和《房屋委托托管协议》。开发商河南融创置业有限公司（现已更名为河南茂创置业有限公司）将商铺卖于A先生，开发商、开发商指定的商场运营方郑州梧之桐商业管理有限公司与A先生三方签署了3+2模式的《房屋委托托管协议》，即前三年租金收益抵房款，后两年开始返还租金收益。相关约定显示，作为开发商指定的商场运营方郑州梧之桐商业管理有限公司，应在2021年3月30日到2023年3月30日这两年的时间内每半年向业主支付一次租金。而A先生说，托管协议已经到期了，截至目前他只收到了一年的租金。

“梧之桐商业管理公司给我们返租就像挤牙膏一样，本来承诺的半年一付，结果只付了一个季度。有的承诺付一个季度，结果只付了一个月的。”市民B女士告诉记者，有的业主是通过仲裁拿到了一部分钱。

投资拿不到相应的收益，受访业主怨气冲天。商场停摆十余天，刚从疫情阴霾中走出来的商户，也无法开展正常经营，不得已闭店歇业。

“我们按季度预交房租，也没有拖欠过。”一位餐饮店负责人说道，去年受疫情影响赔了几十万，差点撤店，好不容易扛过来了，现在交了房租却不能正常经营，损失由谁来承担？

3月31日上午，记者在太格茂商场看到，除了负一楼、一楼正常营业外，二楼至六楼店铺几乎都处于关闭状态，店门紧锁，个别店铺只有营业员在看守。五楼餐饮区到处是空荡荡的，奥斯卡影院虽正常营业，但也门可罗雀。

此事也引起了政府相关部门的高度重视。在政府部门的推动下，太格茂商场开始恢复正常秩序。4月1日晚上7时许，记者再次来到商场，除了个别店面之外，其余的基本全部恢复正常营业。餐饮店、服装店、理发店、影院等人气最旺，停摆十余天后，城市烟火气终于回归。

地产公司“输血”有限，仅靠商业公司难以支撑

据业主反馈，当初是冲着开发商买的商铺，开发商出售的房屋交给商业公司来运营，这才签了三方托管协议。且协议约定，当商业公司运营收益不足以支付业主托管收益时，不足部分由开发商补足。

商业公司有难处，作为开发商的河南茂创置业有限公司能否“输血”？据另一相关知情人士透露，近年来置业公司没有新的开发项目，且太格茂还有部分商务办公物业尚未出售，资金帮扶上难以为继。

郑州梧之桐商业管理有限公司相关负责人张雪松在接受记者采访时的说法也印证了这一说法。

据张雪松介绍，商场开业培育期，给了商户较大程度的租金优惠政策，等租金开始有收益时，又遇到了郑州雨灾和持续不断的疫情。太格茂商业项目的消费群体主要是附近的大学生、教师以及上班族，作为区域性商业配套，每到学生寒暑假，都会有“空窗期”，“尤其是2022年，逃铺的，不经营的，仅欠租大概就有1000多万。但商场的固定支出一分都没少，包括空调成本、人员成本、物业成本等等，我们的中高层连续半年不发工资，我们也几乎快熬不下去了。”

“正当我们准备在今年春季大干一场时，又出了这样的事，连续停业十多天，多方均损失巨大。”张雪松表示，从商户收取的租金收益不足以支撑业主托管费用。

开发商获利了结，如今手头不宽绰，难以兑现当初的承诺，指定的商业管理公司是否能承担起这样的责任？

据细心的业主反映，2016年至今，郑州梧之桐商业管理有限公司股东结构和管理层发生多次变更，股东、管理层进进出出比较频繁。2021年10月27日，注册资金由最初的1000万元变更为100万元。业主担心一个注册资金100万的商业管理公司，如何能保障他们的几千万投资收益。

开发商支撑力有限，经历过大的市场波动后，商业公司资金流动断断续续，抗风险能力面临巨大挑战。一旦出现流动性资金缺口，出现刚性兑付，暴雷是大概率事件。

据郑州梧之桐商业管理有限公司相关负责人张雪松称，商场一层和负一层有接近30%来自置业公司的自持物业，其经营收益将作为还款的资金来源之一，用于贴补业主。另外，置业公司部分待售物业也正在办理银行抵押贷款。

这些远水是否能解决近渴，还有待小业主的认可。

小业主意见不统一，与商业公司对阵博弈

截至目前，关于托管房屋的欠款和续约问题，郑州梧之桐商业管理有限公司拿出了解决方案，双方还在进一步沟通中。

对于欠款，商业公司提出推迟一年支付。这引起了业主的极大不满。

对于续约，记者看到的一份“太格茂（局外店）托管续约协商函”显示，为了商场正常经营，有两种方案供业主选择：一是托管协议顺延十年，前五年托管收益是总房价的4%，后五年涨到4.5%，半年支付一次；二是托管协议顺延十年，前五年托管收益是总房价的4%，后五年将郑州梧之桐商业管理有限公司每年净利润的30%作为当年浮动收益给到业主，每年支付一次。

市民A先生表示，以前大概有10个点的收益，新方案只有4个点，下调幅度较大，难以接受。

什么样的收益率才是合适的？从记者接触到的多位业主反馈看，意见无法统一。众多小业主与商业公司已然形成了对阵博弈之势。目前，商业公司正加派人手，与业主加强沟通。

分析：为何“售后返租”纠纷频发不止？

有网友在评论中提到，曾经无上辉煌的大上海城、东区黄金地段的宝龙城市广场等，都是那些年郑州销售型商铺所走过的坑，掉下去一批又一批。

房地产市场常见的“售后返租”模式再次受到人们的质疑。

河南惠发律师事务所律师张朝飞说，“售后返租”是一种租售绑定的营销模式，也叫“售后包租”，其实质就是开发商为了促进商品房的销售，承诺给予购房者租金回报，从而吸引购房者购买其开发的商品房的一种模式。在司法实践中，纠纷多源于商铺业主拿不到租金收益，自己又不经营，导致房屋利用价值面临空窗期。

北京市盈科（郑州）律师事务所的王瑜然律师认为，这种纠纷频繁出现的原因是多方面的。她分析称，“售后返租”的商铺所有权与经营权相分离，牵涉到的主体多，如开发商、运营商、投资者、商户等，存在房屋买卖、商铺租赁、委托经营等多个法律关系，经营风险高。对经济环境发展的依赖性，对开发商的实力，商业公司的运营能力、履约和信用能力，等等，都是极大的考验。

“最重要的原因是缺少一种规范化的监督机制。”上述商业观察人士认为，“售后返租”模式由来已久，且沿用这种模式的商业项目数量较多，如何对商业管理公司形成一种常态化的规范化的监督，最大程度地预知风险，并将风险降到最低，是目前商业市场欠缺的。

建议1：从立法层面对“售后包租”现象进行约束

“我在全国各地办理了几百个类似的案件，发现各地的政府部门和法院对什么是售后包租、开发商的行为是不是违法、什么是虚拟分割、业主能不能收回房子争议不休，完全没有一个统一的标准。各地都是自行规定，没有统一协调的规定。”上海市光明律师事务所付永生律师告诉记者。

付永生认为，售后包租模式涉及人数多、涉及金额大、矛盾影响大、潜伏时间长、解决时间长、法律关系杂，急需从立法层面解决。

建议2：设立风险抵押金，规范销售、托管行为

太格茂商场风波也引起了业界关注。有业内人士从商业行业健康发展的角度，建议将太格茂自持物业的收益放入共同监管账户，用于弥补小业主；同时建议有关部门可以“风险抵押金”的形式，在购房行为产生的同时，从开发商处拿出一部分“监管资金”作为化解未来风险的依据，也是一种约束。开发商或者经营管理公司为售后返租项目提供相应担保，尽可能减少拖欠投资者租金的风险。

此事也引起了北京师范大学政府管理研究院副院长、中国商业经济学会副会长宋向清的关注。他也提到，在签订购房合同之前，可考虑抽出一定数额的押金，作为“监管资金”，一旦托管方运营不善，则业主有保障。

建议3：成立业委会，建立和规范监管机制

宋向清同时建议，业主可考虑成立业主委员会，推选有能力的业主代表大股东行使权力，建立和规范监督机制，参与重大决策，对商业公司的管理过程进行监督，每年进行财务审计。靠责任和道德去约束商业管理公司来维护业主的权益是不靠谱的。

“成熟规范的商业运营公司都会对租金最低收益、具体的签约时间、管理成本控制等多个细节有明确详细的规定，且重视对业主的沟通和履约义务。”上述商业观察人士表示。

问题频发的商业项目，其困境大多都与商业管理公司和业主的矛盾有关。有实力的商业项目大都采取自持型物业模式。小的开发商和市县的一些商业地产项目，还在采取售后返租的销售模式。在此，多位律师提醒，投资需谨慎，投资者在购买返租式商铺时，都要擦亮眼睛，不轻信高收益片面宣传盲目跟风投资，对开发商知名度和实力，正确识别相关信息，做出客观、理性判断。

断。

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